保利、中海和越秀开始谨慎拿地，市场期待破局｜年中经济“瞭望塔”

21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生刘冰仪 广州报道 房地产行业成交有所回暖，但房企的投资节奏却在放慢，房企对短期房地产市场的预判，仍然保守。

据克而瑞统计数据，今年前6个月，百强房企拿地金额总量为4204亿元，同比下降40%，降幅创下2023年以来新高。

与此同时，有意愿有能力拿地的头部企业也在降低投资预算。克而瑞的数据显示，2024年过半，企业投资仍未见起色，今年前6个月，拿地金额超过200亿元的企业仅有5家，超过100亿元的企业也仅12家，比去年同期分别减少4家、3家。

房企投资紧缩，与市场表现密切相关。今年上半年，房企销售情况普遍表现不佳，在去年低基数的基础上，销售额还再度下跌；在此前提下，房企秉持量入为出的原则，在投资上也不敢放手去搏。

这其中，过去两年在土地市场非常活跃的保利发展、中海发展等都明显收缩战线。市场普遍期待，随着“517”新政落地后，市场逐渐企稳能够带动土地市场的良性变化，目前看来这种路径值得期待，但转化仍需要一定时间。

拿地缩减

受到整个市场收缩的影响，今年上半年多数龙头房企的拿地金额都在缩减，而且下滑的比例并不低。

在中指研究院发布的今年前6月房企权益拿地金额榜上，建发房产以279亿元排在首位，中建壹品、绿城中国、滨江集团和华润置地分别以213亿元、190亿元、157亿元和154亿元排在第二至第五位。

中建壹品是今年首度冲进拿地TOP10的房企，与去年同期相比实现翻番，但这是局部现象。由于房企对土地的价值判断趋向于一致，因此只有重点城市好地段的地块会受到青睐，但这种地块数量有限，这就意味着房企能否进行有效投资还要取决于客观条件。

一位头部房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析称，“其实前两年大家都已经是不要拿错地的思路，但是那时候行情比现在乐观，所以大家的投资准线都还有差异。今年销售不佳，有些房企也还在消化前两年的地块，供应也有限，今年投资都收缩得很明显。”

可供对比的是，去年同期华润置地的权益拿地金额是439亿元，但今年缩减至154亿元；去年上半年排名前列的保利发展、中海地产期内拿地金额是400亿元、371亿元，但今年同期，这两家企业的拿地金额缩减至110亿元、120亿元。

越秀地产，这家曾在广州土地市场驰骋的房企也“托不动”了。今年前6个月，越秀地产的权益拿地金额为44亿元，而去年同期则是189亿元。

去年，越秀地产南征北战，在北京、上海和广州等城市拿下多宗地块，但今年，由于其大本营广州的供应减少，加之北京市场也几乎没有斩获，越秀地产在土地市场的活跃度明显下降。

越秀地产去年“膨胀”的缘由是，其重点城市重点楼盘的销售额表现不错，现金流状况也能够支撑其拿地野心，但今年这种利好已不复存在。今年上半年，越秀地产的销售额也在下滑。根据中指研究院发布数据，今年前6个月，越秀地产的权益销售额是363.1亿元，而去年同期为495亿元。

破局何解？

房企更加理性投资，取决于许多客观因素。市场成交转冷自然是主因，但是前两年的激进导致目前不得不消化高企的库存也是不可忽略的因素，房企在整体的投资策略上还需要更加审慎。

以保利发展为例，为了圆梦“一哥”，前两年保利发展对重点城市的地块几乎是“来者不拒”，能拿就尽可能拿，但这些地块目前在入市后表现则出现了分化，保利也因此变身“卷王”。

可供对比的是，保利发展2022年7月在广州南沙拿下的金岭南路地块，这宗地块拿地价在1万/平方米出头，去年开盘时价格还在2万/平方米左右，现在尾盘在售的价格已经回跌至1.2万/平方米左右。

这是保利发展不少“库存”楼盘的现状。由于去化困难加之利润平平，保利发展缩减投资也在意料之中。

一位房地产央企的人士就对21世纪经济报道记者表示，“保利为了当老大，别人不拿的地他们都可以拿，我们之前跟踪保利的时候就觉得，这种模式可能缺乏后劲，因为整个市场的变化非常快，不是一线城市的地块就一定能够赚钱，后面会体现出来的。”

与之形成对比的中海地产，则是采取另一种路线，其投资更聚焦、拿地标准极高，这也导致其能够看中的地块数量不多，但销售上能够获得较好的成效。

去年，中海地产频频购入数十亿元乃至超百亿元的地块，今年也都有不错的销售表现。去年，中海地产在深圳以125.32亿元的总价拿下深圳湾总部地块，上周这一项目开盘，在开盘当日这一项目销售额超一百亿，去化九成。

由此可见，房企今年的投资缩减，可能有主动和被动的两个因素。但无论如何，土地市场的质变还是要靠市场的成交转暖来催化。

目前，房地产市场企稳的趋势已经有所抬头。“517”新政后，多数房企环比表现都不错。中指研究院数据显示，2024年6月，TOP100房企销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%，均较5月份有所好转。

克而瑞研究中心数据显示，2024年6月近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。

其中，中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。此外，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中国铁建、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。

中指研究院分析师孟新增分析称，下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。

市场成交有望企稳，土地市场或将受此带动，在今年下半年出现积极变化，温和修复。